I piani seminterrati e i sottotetti non abitabili concorrono a formare la superficie utile complessiva che, insieme ad altri fattori, determina se un’abitazione è di lusso e se ha diritto al beneficio per la prima casa. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza del 16 Settembre 2016, n.18206.
IMMOBILI DI LUSSO
In base al D.M. 2 Agosto 1969, le abitazioni “di lusso” hanno diverse caratteristiche.
Appartengono in particolare a questa categoria:
- le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq o campi da tennis con superficie drenata di almeno 650 mq;
- le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a 200 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta;
- le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine). Per essere classificate “di lusso” è sufficiente possedere una sola di queste caratteristiche.
IMMOBILI DI LUSSO E SUPERFICIE UTILE
Secondo i giudici, nella superficie utile vanno conteggiati anche i locali non abitabili, quindi anche i seminterrati e i sottotetti con un’altezza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio comunale.
Nel caso preso in esame, il regolamento edilizio prevedeva un’altezza minima di 2,70 metri per riconoscere l’abitabilità ai piani inferiori. Il locale in questione era invece alto 2,60 metri.
Non essendo abitabile, doveva essere escluso dal conteggio della superficie utile complessiva.
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del proprietario dell’immobile ritenuto dall’Agenzia delle Entrate di lusso, in quanto eccedente il limite di 240 metri quadri; eccedenza che si basava sul computo di due ambienti non abitabili.
Escludendo l’immobile dal conteggio, avrebbe avuto una superficie inferiore a 240 metri quadri e per il suo acquisto il proprietario avrebbe potuto usufruire delle agevolazioni riconosciute alle prime case, cioè delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ridotte.
La Cassazione ha sottolineato che per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, di conseguenza, sia esclusa dall’agevolazione prima casa, bisogna far riferimento alla superficie utile complessiva: un dato che non tiene conto dell’abitabilità dell’immobile, in quanto non si tratta di un parametro richiamato dall'Art. 6 del D.M. 2 agosto 1969.
Viene invece preso in considerazione il criterio dell’utilizzabilità degli ambienti.
La revoca del beneficio è legittima dove, mediante un intervento edilizio, possa computarsi nella superficie utile un vano deposito di un immobile.
Quindi, la Cassazione ha deliberato che per il calcolo della superficie utile non è necessaria l’abitabilità del locale, dunque l’acquirente dovrà pagare le imposte con aliquota piena.
“Esattamente i Giudici di appello hanno ritenuto computabile la superficie del sottotetto e del seminterrato – specificano dalla Cassazione – in quanto deve ritenersi che anche il seminterrato ed il sottotetto siano computabili ai fini della superficie utile complessiva”.
Nel caso in esame, superando, con essi, i 240 metri quadri, il beneficio prima casa non poteva essere applicato.